À propos d’investissement immobilier, on pense souvent au résidentiel : des biens loués à titre de résidence principale. On oublie trop souvent l’immobilier professionnel, un segment qui regorge d’opportunités attractives pour les investisseurs en quête de sécurité et de rentabilité. C’est notamment le cas des locaux d’activité qui suscitent toujours plus l’attention.
En effet, les locaux et les parcs d’activité connaissent un regain d’intérêt : près d’1,2 milliard d’euros ont été investis dans ce secteur au niveau national en 2023 (1). Quelles sont les raisons pour investir dans des locaux d’activité ?
Locaux d’activité : de quoi s’agit-il ?
Vous connaissez les locaux commerciaux, réservés à la vente de biens et de marchandises, et les bureaux, dédiés aux entreprises du tertiaire. Il existe une autre catégorie de biens professionnels : les locaux d’activité. Ceux-ci désignent des espaces où s’exercent des activités artisanales ou industrielles, et qui regroupent au même endroit une multitude de tâches (production, réparation, extraction, transformation, stockage, logistique etc.).
Un local d’activité est généralement un bâtiment vaste et haut de plafond pouvant accueillir des équipements industriels et offrir un accès aux poids lourds (entrepôt logistique et plateforme de « docking », par exemple). Mais l’on trouve aussi des parcs d’activité composés de plusieurs bâtiments avec des usages mixtes (production industrielle, artisanat, bureaux, commerce, restauration, voire activités de loisirs). Notez que ces locaux sont dits « classiques » lorsqu’une seule activité est concernée, et « mixtes » lorsque plusieurs activités sont pratiquées au sein du même espace. Les professionnels de l’immobilier tertiaire – notamment le spécialiste de l’investissement Alex Bolton – proposent ce type de biens en sus d’immeubles résidentiels, de bureaux, de locaux commerciaux et de bâtiments logistiques. Si vous envisagez d’investir dans des locaux d’activité, il est préférable de vous orienter vers de tels experts.
Trois bonnes raisons d’investir dans des locaux d’activité
L’immobilier professionnel offre de nombreux avantages aux investisseurs, et c’est tout aussi vrai des locaux d’activité. Trois raisons peuvent être mises en avant : la sécurité offerte aux bailleurs, la souplesse du bail locatif au regard des charges et la rentabilité élevée de ce type d’investissement.
La sécurité offerte aux bailleurs
Le fait d’investir dans des locaux d’activité permet de bénéficier d’une grande sécurité induite par le type de bail signé. En effet, il s’agit d’un contrat de location de longue durée, généralement un bail commercial dit « 3-6-9 » signé pour 9 ans avec la possibilité de résilier à chaque période triennale (à condition de respecter un préavis de 6 mois). Les risques de rotation sont donc moindres, ce qui vous garantit des rentrées financières régulières pendant un minimum de 3 ans.
Autre point de sécurité essentiel : les impayés sont plus rares dans l’immobilier professionnel que dans le résidentiel, et dans le même temps, les dispositifs de recours en cas de manquement de la part des locataires produisent des effets plus rapidement. Par ailleurs, dans la mesure où le bail est intégré au fonds de commerce du locataire, celui-ci a tout intérêt à s’acquitter du loyer dans les temps.
Enfin, le bail étant plus long, les locataires ont tendance à mieux entretenir les locaux, puisque ceux-ci reflètent l’image de l’entreprise. Cela donne à l’investisseur plus de garanties de retrouver son bien en bon état en fin de contrat.
La souplesse du bail au regard des charges
Le bail professionnel a une particularité : la répartition des charges y est décidée par les parties. Ce faisant, il est possible de reporter une grande partie des charges sur le preneur, notamment celles qui ont trait aux travaux d’entretien, à la rénovation du bâtiment et à la taxe foncière (ainsi que les taxes additionnelles). Seules les grosses réparations sont à la charge du bailleur. Mais, dans l’absolu, il est possible d’intégrer toutes les clauses que vous souhaitez, dès lors que votre locataire est consentant.
Notez que dans le cadre d’un bail commercial, la répartition des charges est réglementée (loi du 18 juin 2014). La loi prévoit néanmoins une répartition à l’avantage du bailleur, ce qui rend d’autant plus intéressant le fait d’investir dans des locaux d’activité.
La rentabilité élevée des locaux d’activité
La rentabilité des biens professionnels est généralement supérieure celle de l’immobilier résidentiel : on estime que le rendement brut moyen peut grimper jusqu’à 10 %, contre environ 5 % dans le résidentiel (2).
Néanmoins, il faut garder en tête que la rentabilité locative est fonction du prix d’acquisition du bien et du montant du loyer annuel brut. Au moment d’investir dans des locaux d’activité, vous devez réaliser une simulation rigoureuse en tenant compte des réalités du marché dans la zone ciblée. Il vous suffit ensuite d’appliquer la formule suivante :
(loyer annuel / prix d’acquisition) x 100 = rentabilité brutePar exemple, pour un bâtiment d’activité acheté 450 000 €, dont le loyer mensuel est de 3 000 €, cela donne une rentabilité brute de 8 %. Pour obtenir la rentabilité nette, on soustrait ensuite les charges liées à l’achat, comme les taxes et les assurances.
Mal connus des investisseurs, les locaux d’activité constituent une classe d’actifs sûre et rentable. C’est aussi un marché qui enregistre une forte accélération de la demande en vertu d’une réindustrialisation progressive du territoire et d’une appétence nouvelle pour la mixité des activités.
- https://ondesdelimmo.com/marche-immobilier/france/locaux-dactivite-regions-marche-immobilier-tertiaire-resilient
- https://actualites.seloger-bureaux-commerces.com/locaux-pros/dossiers/5-avantages-a-investir-un-local-commercial-article-38410.html
